Comment les nouvelles lois sur la location en Espagne en 2025 affecteront-elles les propriétaires immobiliers?

Les lois sur la location en Espagne ont été profondément modifiées en 2025, transformant la manière dont les propriétaires gèrent leurs biens résidentiels. Si vous possédez un bien en Espagne et le louez — ou envisagez de le faire — il est essentiel d’en comprendre les changements. Les nouvelles règles visent à stabiliser les loyers, à améliorer la protection des locataires et à renforcer la régulation des locations touristiques. Mais que signifient concrètement ces réformes pour vous en tant que propriétaire?

Qu’est-ce qui a changé dans la loi sur la location de 2025?

La nouvelle loi sur le logement en Espagne s’appuie sur la législation existante, en particulier la Loi sur les Baux Urbains (LAU), avec des ajouts significatifs. L’objectif principal est de lutter contre la hausse des loyers et la pénurie de logements, surtout dans les zones très demandées.

L’un des changements majeurs est la possibilité, pour les autorités locales, de désigner certaines zones comme « zones tendues ». Dans ces zones, les hausses de loyer sont limitées. Si votre bien s’y trouve, vous pourriez être restreint dans le montant du loyer que vous pouvez demander ou augmenter chaque année.

Une autre mise à jour importante est l’introduction d’un nouvel indice de prix appelé IRAV, qui remplace l’inflation (IPC) comme référence pour les augmentations de loyer. L’IRAV est conçu pour être plus stable et prévisible.

De plus, les règles sur la durée des contrats sont devenues plus strictes. La plupart des baux résidentiels ont désormais une durée minimale de cinq ans, ou sept ans si le propriétaire est une entreprise.

Que sont les « zones tendues » et comment influencent-elles les loyers?

Les zones tendues sont des zones où les loyers ont fortement augmenté ou où les loyers représentent une part importante des revenus des ménages.

Si votre bien est situé dans l’une de ces zones, les mesures suivantes peuvent s’appliquer :

• plafonds de loyer basés sur un système de prix de référence

• restrictions sur les hausses de loyer entre deux contrats

• obligations de proposer des prolongations de bail dans certains cas

Ces zones sont désignées par les gouvernements locaux ou régionaux et varient selon les régions d’Espagne.

Parmi les zones tendues dans les régions touristiques courantes:

• Barcelone et ses environs – parmi les plus réglementées d’Espagne

• Îles Baléares (Majorque, Ibiza) – fort tourisme, pénurie de logements, restrictions sur les locations touristiques

• Valence et Alicante – demande en hausse, risque d’inclusion dans les zones tendues

• Îles Canaries (Tenerife, Grande Canarie) – envisagent de restreindre les locations de courte durée pour préserver l’offre de logements locaux

Comment fonctionnent les augmentations de loyer avec la nouvelle loi?

À partir de 2025, les révisions de loyer doivent suivre le nouvel indice IRAV.
Si vous prévoyez d’augmenter le loyer, vous devez en informer le locataire à l’avance et respecter la limite fixée par l’IRAV.

L’ancien système basé sur l’IPC n’est plus valide pour les nouveaux contrats.
Cela peut avoir un impact sur la rentabilité, en particulier dans les zones où les coûts augmentent plus rapidement que l’IRAV.

Qu’en est-il de la durée des contrats et des renouvellements?

Durée minimale:

• 5 ans pour les propriétaires particuliers

• 7 ans pour les entreprises

Après cela, les locataires peuvent renouveler le contrat chaque année pour une durée maximale de trois ans supplémentaires.
Dans les zones tendues ou pour les locataires vulnérables, les propriétaires peuvent être tenus d’accorder des extensions supplémentaires.

Quelles sont les obligations fiscales et de conformité ?

Les propriétaires doivent assumer les frais de formalisation du contrat (honoraires d’agence ou d’avocat).
Les locataires ne peuvent pas se voir facturer ces frais.

De nouveaux avantages fiscaux existent pour les loyers abordables dans les zones tendues.
Tous les contrats doivent préciser qui paie les services publics, les charges de copropriété et l’entretien.
La transparence et la documentation sont désormais légalement obligatoires.

Comment les locations de courte durée et touristiques sont-elles affectées ?

À partir du 1er juillet 2025, toutes les locations de courte durée doivent être enregistrées dans un nouveau système national.
Chaque bien recevra un Numéro d’Enregistrement de Location (NRA) requis pour les plateformes comme Airbnb ou Booking.com.

Sans ce numéro :

• les annonces seront supprimées

• les propriétaires risquent des amendes

Les régions comme les Îles Baléares, l’Andalousie et la Catalogne limitent déjà les licences.

Quels sont les risques et les opportunités pour les propriétaires ?

Risques :

• plafonds de loyer dans les zones tendues

• moins de flexibilité contractuelle

• charge administrative accrue

Opportunités :

• déductions fiscales pour les logements abordables

• moins de rotation des locataires

• cadre juridique plus clair

Comment les propriétaires peuvent-ils anticiper ?

Pour rester en conformité et préserver leur rentabilité :

• enregistrez vos biens avant le 1er juillet 2025

• maintenez vos contrats à jour

• suivez toute la documentation et les dépenses

• restez informé des évolutions régionales

Conclusion

Les réformes locatives de 2025 en Espagne renforcent la régulation mais apportent aussi de la stabilité et de nouveaux avantages fiscaux.
Avec une gestion rigoureuse et le respect des règles, les propriétaires peuvent transformer ces changements en atouts durables.

Si vous ne savez pas comment ces nouvelles règles s’appliquent à votre bien ou si vous préférez éviter les démarches juridiques, contactez-nous.
Notre équipe s’occupe de tout pour que vous puissiez vous concentrer sur l’essentiel : profiter des rendements de votre investissement.

Sources / Références juridiques

Les informations de cet article sont basées sur la Loi sur le logement espagnole de 2025 et les publications officielles du Ministère du Logement et de l’Agenda Urbain (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana – mivau.gob.es) et du Journal Officiel de l’État (Boletín Oficial del Estado – boe.es).
Ces sources officielles décrivent les dernières réglementations sur les contrats de location, les incitations fiscales et l’enregistrement des biens touristiques en Espagne.

Avertissement

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal.
Pour des conseils adaptés à votre situation, veuillez consulter un professionnel qualifié ou les ressources officielles du gouvernement.