Wie wirken sich Spaniens neue Mietgesetze im Jahr 2025 auf Immobilieneigentümer aus?

Spaniens Mietgesetze wurden im Jahr 2025 grundlegend überarbeitet und verändern die Art und Weise, wie private Vermieter ihre Immobilien künftig verwalten. Wenn Sie in Spanien eine Immobilie besitzen oder vermieten – oder dies planen –, ist es unerlässlich, diese Änderungen zu verstehen. Ziel der neuen Regelungen ist es, Mietpreise zu stabilisieren, den Mieterschutz zu verbessern und Ferienvermietungen stärker zu regulieren. Doch was bedeuten diese Reformen konkret für Sie als Eigentümer?

Was hat sich im Mietrecht 2025 geändert?

Das neue Wohnraumgesetz Spaniens baut auf bestehender Gesetzgebung auf, insbesondere auf dem Gesetz über städtische Mietverhältnisse (LAU), und bringt bedeutende Ergänzungen mit sich. Das Hauptziel ist es, steigenden Mietpreisen und dem Wohnraummangel – vor allem in gefragten Regionen – entgegenzuwirken.

Eine wesentliche Änderung ist die Möglichkeit für lokale Behörden, bestimmte Gebiete als „angespannte Mietzonen“ zu deklarieren. In diesen Zonen sind Mieterhöhungen begrenzt. Befindet sich Ihre Immobilie in einer solchen Zone, sind Sie möglicherweise eingeschränkt darin, wie viel Miete Sie verlangen oder jährlich erhöhen dürfen.

Eine weitere wichtige Neuerung ist die Einführung eines neuen Preisindexes namens IRAV, der die Inflation (CPI) als Maßstab für Mieterhöhungen ersetzt. Der IRAV soll stabiler und vorhersehbarer sein.
Zusätzlich gelten strengere Regeln für die Vertragsdauer: Die meisten Wohnraummietverträge haben nun eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren – oder sieben Jahren, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist.

Was sind „angespannte Zonen“ und wie wirken sie sich auf die Miete aus?

Angespannte Zonen sind Gebiete, in denen die Mieten stark gestiegen sind oder Mietkosten einen großen Teil des Haushaltseinkommens beanspruchen.
Befindet sich Ihre Immobilie in einer solchen Zone, können folgende Maßnahmen gelten:

• Mietobergrenzen basierend auf einem Referenzpreissystem
• Einschränkungen bei Mieterhöhungen zwischen Mietverträgen
• Verpflichtungen zur Verlängerung bestehender Mietverträge in bestimmten Fällen

Diese Zonen werden von lokalen oder regionalen Behörden ausgewiesen und können sich regional unterscheiden.

Häufig betroffene Gebiete in touristischen Regionen sind:

• Barcelona und Umgebung – eine der am stärksten regulierten Regionen Spaniens
• Balearen (Mallorca, Ibiza) – hoher Tourismus, Wohnungsknappheit, Beschränkungen bei Ferienvermietungen
• Valencia und Alicante – steigende Nachfrage, mögliche Einstufung als angespannte Zone
• Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria) – erwägen Beschränkungen bei Ferienvermietungen zur Sicherung des lokalen Wohnungsangebots

Wie funktionieren Mieterhöhungen nach dem neuen Gesetz?

Ab 2025 müssen Mietanpassungen dem neuen IRAV-Index folgen.
Wenn Sie die Miete erhöhen möchten, müssen Sie den Mieter im Voraus informieren und sich an die durch den IRAV festgelegten Grenzen halten.
Das bisherige System auf Basis des Verbraucherpreisindex (CPI) ist für neue Verträge nicht mehr gültig.
Dies kann sich auf die Rentabilität auswirken, insbesondere in Regionen mit steigenden Kosten, die über dem IRAV liegen.

Wie sieht es mit Vertragslaufzeiten und Verlängerungen aus?

Mindestlaufzeiten:

• 5 Jahre bei privaten Vermietern
• 7 Jahre bei Unternehmen

Danach können Mieter den Vertrag jährlich um bis zu 3 weitere Jahre verlängern.
In angespannten Zonen oder bei schutzbedürftigen Mietern kann der Vermieter zu weiteren Verlängerungen verpflichtet sein.

Welche steuerlichen und rechtlichen Pflichten gelten?

• Vermieter sind verpflichtet, die Kosten für den Vertragsabschluss (Makler- oder Anwaltsgebühren) zu übernehmen.
• Mieter dürfen mit diesen Gebühren nicht belastet werden.
• Neue Steueranreize gelten für günstige Mieten in angespannten Zonen.
• Alle Verträge müssen klar regeln, wer für Nebenkosten, Gemeinschaftsgebühren und Instandhaltung aufkommt.
• Transparenz und Dokumentation sind nun gesetzlich vorgeschrieben.

Wie sind Kurzzeit- und Ferienvermietungen betroffen?

Ab dem 1. Juli 2025 müssen alle Kurzzeitvermietungen in ein neues nationales Register eingetragen werden.
Jede Immobilie erhält eine Mietregistrierungsnummer (NRA), die für Plattformen wie Airbnb oder Booking.com erforderlich ist.

Ohne diese Nummer:

• Werden Inserate entfernt
• Drohen Geldstrafen

Regionen wie die Balearen, Andalusien und Katalonien verschärfen bereits die Lizenzvorgaben.

Welche Risiken und Chancen bestehen für Vermieter?

Risiken:

• Mietobergrenzen in angespannten Zonen
• Weniger Flexibilität bei Verträgen
• Höherer Verwaltungsaufwand

Chancen:

• Steuererleichterungen für leistbaren Wohnraum
• Geringere Mieterfluktuation
• Klarerer rechtlicher Rahmen

Wie bleiben Vermieter auf dem neuesten Stand?

Um rechtskonform und profitabel zu bleiben:

• Registrieren Sie Ihre Immobilie vor dem 1. Juli 2025
• Verwenden Sie aktuelle Vertragsvorlagen
• Dokumentieren Sie alle Ausgaben und Unterlagen
• Informieren Sie sich regelmäßig über regionale Änderungen

Fazit

Spaniens Mietrechtsreformen 2025 bringen strengere Vorschriften, aber auch Stabilität und neue steuerliche Vorteile.
Mit guter Verwaltung und Rechtskonformität können Vermieter diese Änderungen langfristig zu ihrem Vorteil nutzen.

Wenn Sie unsicher sind, wie sich diese neuen Regelungen auf Ihre Immobilie auswirken, oder den rechtlichen Aufwand nicht selbst bewältigen möchten, kontaktieren Sie uns. Unser Team kümmert sich um alle Details, damit Sie sich auf das Wesentliche konzentrieren können – den Ertrag Ihrer Investition zu genießen.

Quellen / Rechtliche Hinweise

Die Informationen in diesem Artikel basieren auf dem spanischen Wohnraumgesetz 2025 sowie auf offiziellen Veröffentlichungen des Ministeriums für Wohnungsbau und städtische Agenda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana – mivau.gob.es) und des Staatsanzeigers (Boletín Oficial del Estado – boe.es).
Diese Quellen enthalten die aktuellen Regelungen zu Mietverträgen, Steuervergünstigungen und der Registrierung touristischer Immobilien in Spanien.

Haftungsausschluss

Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine rechtliche oder steuerliche Beratung dar. Für eine auf Ihre Situation abgestimmte Beratung wenden Sie sich bitte an eine qualifizierte Fachkraft oder an offizielle staatliche Stellen.