Sollten Sie Ihre Immobilie an der Costa Brava selbst verwalten oder einen professionellen Verwalter beauftragen?

Haben Sie sich schon einmal gefragt: „Soll ich meine Immobilie an der Costa Brava selbst verwalten oder einem professionellen Verwalter übergeben?“ Der Besitz einer Immobilie hier bietet großes Potenzial – doch die Entscheidung zwischen Selbstverwaltung und professioneller Unterstützung ist entscheidend. In diesem Beitrag werden die wichtigsten Faktoren beleuchtet, die jeder Eigentümer abwägen sollte.

Was sind die Vorteile der Selbstverwaltung Ihrer Immobilie?

Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Ferien- oder Mietimmobilie an der Costa Brava selbst zu verwalten, haben Sie die volle Kontrolle – und potenziell mehr Gewinn. Sie legen Ihre eigenen Mietpreise fest, wählen die Mieter aus, kümmern sich um Reinigung, Instandhaltung, Gästekommunikation und zahlen keine Verwaltungsgebühr. Das bedeutet, Sie behalten 100 % der Nettoeinnahmen (nach Abzug der Kosten), anstatt einen Teil mit einem Verwalter zu teilen.

Die Selbstverwaltung kann Ihnen auch mehr Flexibilität bieten: Sie können sofort auf Gästewünsche reagieren, Ihr Marketing oder Branding individuell gestalten und direkte Beziehungen zu wiederkehrenden Gästen aufbauen. Für viele Eigentümer ist der praktische Ansatz lohnend und entspricht eher dem Lebensstil eines „Ferienhausbesitzers“ als einer rein renditeorientierten Investition.

Aus SEO- und Marketingsicht können Sie auch Ihre eigene Website, Social Media und Gästebewertungen kontrollieren – und so Ihre eigene Marke aufbauen, anstatt unter dem Namen eines anderen zu agieren.

Was sind die Nachteile der Selbstverwaltung?

Selbstverwaltung bringt auch Verantwortung, Risiken und Zeitaufwand mit sich. Sie sind für die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften verantwortlich: Sie müssen die richtige Ferienvermietungslizenz erhalten, die Immobilie ordnungsgemäß registrieren, Sicherheits- und Wohnstandards erfüllen und über Gesetzesänderungen informiert bleiben.

Beispielsweise müssen Sie in Katalonien (wozu auch die Costa Brava gehört) eine Registrierungsnummer, meist „HUT/G“ genannt (für „Habitatge d'Ús Turístic“), einholen, bevor Sie Ihre Immobilie bewerben dürfen.
Bei Nichteinhaltung drohen strenge Strafen. Einige Regionen haben hohe Bußgelder und sogar Verbote für Vermietungsaktivitäten eingeführt, wenn Regeln verletzt werden. An der Costa Brava begrenzen mehrere Gemeinden bereits die Anzahl der touristischen Lizenzen, was zu Lizenzknappheit oder Verlängerungsschwierigkeiten führen kann.

Ein weiterer Nachteil ist der Zeit- und Arbeitsaufwand: Gästanfragen, Check-in/Check-out, Reinigung, Instandhaltung, Schäden, Marketing, Bewertungen, Plattformlisten (Airbnb, Booking.com etc.), dynamische Preisgestaltung, Versicherungen, Steuern, lokale Gemeinschaftsregeln (die „comunidad de vecinos“) – all das summiert sich. Fehler (wie verpasste Reinigungen, schlechte Bewertungen, nicht behobene Schäden) können Ihrem Ruf und der Auslastung schaden.

Schließlich kann Selbstverwaltung Ihre Skalierbarkeit einschränken: Wenn Sie mehr als eine Immobilie besitzen oder während der Hochsaison arbeiten, wird die alleinige Verwaltung schnell untragbar. Selbstverwaltung kann zwar den Gewinn maximieren, reduziert jedoch Flexibilität, erhöht das Risiko und erfordert mehr Aufwand.

Was sind die Vorteile eines professionellen Verwalters?

Die Beauftragung eines professionellen Verwalters bietet viele Vorteile für Eigentümer, die Aufwand und Risiko minimieren möchten.

Zunächst übernimmt der Verwalter die gesamte operative Arbeit: Gästekommunikation, Check-in/Check-out-Logistik, Reinigung, Instandhaltung, Objektinspektionen, Optimierung der Plattformlisten, dynamische Preisgestaltung, Marketing, Bewertungen und manchmal auch Gästeservices (Begrüßungspakete, lokale Tipps etc.). Das bedeutet, dass Sie Ihre Immobilie passiv verwalten lassen können und dennoch von den Mieteinnahmen profitieren.

Zweitens verfügt ein professioneller Verwalter über detailliertes Wissen über lokale Vorschriften, Lizenzanforderungen und steuerliche Pflichten. Er sorgt dafür, dass Sie alle gesetzlichen Anforderungen erfüllen – von der Lizenz über Gemeinderegeln bis hin zu neuen Gesetzen.

Drittens verfügen Verwalter über Netzwerke zuverlässiger Dienstleister (Reinigung, Wartung, Handwerker) und können schneller auf Probleme reagieren – was den Immobilienwert schützt, die Gästezufriedenheit erhöht und kostspielige Schäden oder Beschwerden verhindert.

Welche Kosten und Überlegungen gibt es bei einem Verwalter?

Die Beauftragung eines Verwalters ist in der Regel mit einem Honorar verbunden, meist als Prozentsatz der Mieteinnahmen. Zwar reduziert dies Ihre Nettoeinnahmen, doch viele Eigentümer stellen fest, dass die höhere Auslastung, die bessere Gästeerfahrung und die Zeitersparnis die Kosten mehr als wettmachen.

Es ist wichtig, mit einer Verwaltungsgesellschaft zusammenzuarbeiten, die transparent ist, klar kommuniziert und Ihre Ziele teilt. Bei Welcs konzentrieren wir uns darauf, Ihre Immobilie zu schützen, die Gästezufriedenheit zu steigern und für rechtliche Sicherheit zu sorgen – ohne dass Sie sich um den Alltag kümmern müssen.

Welche rechtlichen Aspekte und Lizenzen sind zu beachten?

Die Costa Brava unterliegt wie andere Teile Kataloniens bestimmten gesetzlichen Anforderungen für touristische Vermietungen. Immobilien müssen registriert sein und über eine gültige HUT/G-Nummer verfügen, bevor sie als Kurzzeitmiete beworben werden dürfen. Gemeinden führen zunehmend Obergrenzen und Einschränkungen für neue Lizenzen ein.

Neue Regelungen könnten sich auf bestehende und künftige Lizenzen auswirken. Bei Welcs bleiben wir über gesetzliche Entwicklungen informiert und haben einen ausführlichen Artikel über die neuesten Lizenzänderungen veröffentlicht. Wir empfehlen Eigentümern, sich professionell beraten zu lassen, um vollständige Rechtssicherheit zu gewährleisten.

Wie entscheiden Sie: selbst verwalten oder einen Profi beauftragen?

Hier sind einige praktische Kriterien, die Ihnen bei der Entscheidung helfen können:

1. Zeit & Verfügbarkeit: Wie viel Zeit können oder möchten Sie investieren? Wenn Sie im Ausland leben oder nur gelegentlich vor Ort sind, ist Selbstverwaltung schwierig.

2. Anzahl der Immobilien: Besitzen Sie mehr als eine Immobilie oder vermieten Sie während der Hochsaison, ist der Aufwand höher – professionelle Verwaltung lohnt sich dann eher.

3. Rechtliches Know-how: Fühlen Sie sich sicher im Umgang mit Lizenzen, Eigentümergemeinschaftsregeln, lokalen Vorschriften und Steuern, kann Selbstverwaltung passen. Andernfalls bringt die Expertise eines Profis Vorteile.

4. Risikobereitschaft: Selbstverwaltung birgt rechtliche und operative Risiken – etwa durch Regelverstöße, Gästeprobleme, Schäden, Leerstände. Wenn Sie weniger Risiko möchten, ist ein Verwalter sinnvoll.

5. Gewinn vs. Aufwand: Selbstverwaltung maximiert den Gewinn, erfordert aber Einsatz. Professionelle Verwaltung reduziert Ihre Arbeit, kostet aber einen Anteil Ihrer Einnahmen.

6. Gästeerlebnis & Marke: Wenn Sie eine hochwertige Marke aufbauen, Premium-Gäste ansprechen oder sich differenzieren möchten, liefert ein Verwalter oft besseren Service und gezielteres Marketing.

Fazit: Welcher Weg ist der richtige für Sie?

Letztlich gibt es keine universelle Lösung. Wenn Sie über Zeit, rechtliches Wissen, Serviceorientierung und organisatorisches Geschick verfügen, kann Selbstverwaltung sinnvoll sein und den maximalen Gewinn bringen. Wenn Sie jedoch Komplexität abgeben, Risiken reduzieren und von professioneller Infrastruktur profitieren möchten, ist ein Verwalter eine starke Wahl – besonders in regulierten Regionen wie der Costa Brava.

Bei Welcs unterstützen wir Eigentümer dabei, das Beste aus ihrer Immobilie herauszuholen – mit rechtlicher Sicherheit, effizientem Management und zufriedenen Gästen. Ob Sie gerade erst anfangen oder Ihr Portfolio erweitern möchten – wir sind da, um Ihre Vermietung zu vereinfachen und Ihre Rendite zu maximieren.

Möchten Sie das volle Potenzial Ihrer Immobilie an der Costa Brava ausschöpfen? Kontaktieren Sie noch heute Welcs – wir begleiten Sie gerne beim nächsten Schritt.